1. Общая характеристика договора аренды
Согласно ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК Республики Беларусь) под договором аренды понимается гражданско-правовой договор, согласно которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Для того чтобы отграничить договор аренды от других гражданско-правовых договоров необходимо выделить отдельные его признаки, прямо и косвенно следующие из законодательства.
По своей природе договор аренды является возмездным, двусторонним, консенсуальным.
Исходя из определения, договор аренды является возмездным, поскольку имущество во временное владение и пользование или во временное пользование предоставляется за плату. Стоит отметить, что в случае безвозмездного предоставления имущества следует говорить уже об ином институте гражданского права, а именно о договоре безвозмездного пользования (ссуды).
Договор аренды является двусторонней сделкой, так как права и обязанности по нему возникают у обеих сторон.
Договор является консенсуальным, поскольку считается заключённым с момента достижения соглашения по его существенным условиям и его вступление в силу, в отличие от реальных договоров (которые считаются заключёнными с момента совершения какого-либо действия), не связано с передачей вещи.
Согласно законодательству Республики Беларусь выделение отдельных видов договора аренды осуществляется по объектам договора (то есть, видам сдаваемого в аренду имущества):
Предметом договора является имущество, которое законодательно признано объектом аренды и которое передается арендодателем арендатору (индивидуально-определенные непотребляемые вещи).
Форма договора. Согласно ст. 580 ГК Республики Беларусь договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, – независимо от срока должен быть заключен в письменной форме, если иное не установлено законодательными актами. При этом договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами. Договор аренды имущества, предусматривающий выкуп арендатором арендованного имущества (ст. 595 ГК Республики Беларусь), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Цена договора определяется соглашением сторон.
Срок договора. Согласно законодательству (ст. 581 ГК Республики Беларусь) договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
2. Важные аспекты при заключении договора аренды
В связи с тем, что договор аренды является тем типом договоров, с которым сталкивается практически каждое юридическое лицо в Республике Беларусь, существует распространенное мнение относительно того, что данный договор не представляет собой ничего сложного. Однако указанное мнение является ошибочным, так как в любом договоре аренды имеется множество нюансов, на которые необходимо обратить внимание при заключении данного договора. Рассмотрим некоторые из них.
Так при заключении договора аренды рекомендуем обратить внимание на следующие положения:
Кто сдает имущество в аренду.
Согласно белорусскому законодательству сдавать имущество в аренду и соответственно выступать в качестве арендодателя вправе:
Следует отметить тот факт, что в случае перехода права собственности, права других лиц, связанные с вещным правом, следуют за самим вещным правом. Основания перехода к другому лицу права собственности на имущество, сданное в аренду, гарантируют для арендатора сохранение договора аренды на тех же условиях. При этом арендатору обеспечивается защита его права на арендованное имущество наравне с защитой права собственности. Смена собственника не относится к существенным изменениям, следовательно, и не является основанием для изменения либо же расторжения договора аренды (исключение – изменение в договоре сведений об арендодателе).
Предмет договора аренды. Объект аренды.
Предмет договора аренды – это то, что одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Необходимо указать данные, достаточные для определения имущества, подлежащего передаче в аренду. Указанное имущество называется объектом аренды.
Прочие условия об объекте аренды.
Помимо данных, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, стороны вправе согласовать иные условия об объекте аренды:
- условия пользования объектом аренды (п. 1 ст. 586 ГК Республики Беларусь);
- условия о составе принадлежностей, передаваемых вместе с объектом аренды (п. 2 ст. 582 ГК Республики Беларусь);
- условия о составе документов, относящихся к объекту аренды (п. 2 ст. 582 ГК Республики Беларусь);
- условия о недостатках объекта аренды (ст. 583 ГК Республики Беларусь);
- условия о состоянии объекта аренды (п. 1 ст. 582 ГК Республики Беларусь).
Срок договора аренды.
Согласно законодательству сроком договора аренды либо сроком действия договора аренды является срок, в течение которого арендатор вправе владеть и (или) пользоваться объектом аренды (ст. 577, 581 ГК Республики Беларусь).
К вопросу сроков аренды, а также возможности досрочного расторжения договора аренды следует отнестись с особой внимательностью. Зачастую арендодатели сталкиваются с тем, что арендаторы являются недобросовестными, и либо задерживают оплату платежей, либо же вовсе перестают вносить оплату, а для того что бы прекратить договорные отношения и выселить таких арендаторов арендодателю приходится обращаться в суд. Также распространенный случай, когда сами арендаторы нередко сталкиваются с тем, что вкладывают денежные средства в ремонт арендуемых помещений, а недобросовестные арендодатели стремятся либо увеличить арендную плату, либо и вовсе расторгнуть договор аренды.
Так при согласовании указанного условия сторонам рекомендуем следующее:
- определение срока действия договора аренды;
- при необходимости следует предусмотреть применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения;
- указать, будет ли предоставлено арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок;
- наличие либо отсутствие возможности продления договора на новый срок с тем же арендатором.
Срок договора аренды – это не существенное условие договора и определяется по соглашению сторон. Заключение договора аренды допускается и без указания срока его действия, в этом случае такой договор признается заключенным на неопределенный срок, его расторжение осуществляется в установленном порядке.
Вместе с тем, следует помнить о том, что для некоторых видов имущества законодательством установлены особенности определения срока договора аренды. Например, договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест заключаются на срок не менее трех лет в порядке, предусмотренном законодательством. При этом заключение такого договора допускается на срок менее трех лет, но только с согласия арендатора.
Арендная плата.
Арендной платой является вознаграждение, уплачиваемое арендатором арендодателю за пользование предоставленным ему в аренду имуществом.
Как уже было сказано выше, договор аренды является возмездным. Имущество не может предоставляться в аренду безвозмездно.
Согласно ст. 585 ГК Республики Беларусь размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. По общему правилу белорусское законодательство не относит условие об арендной плате к существенным условиям договора аренды. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что для договоров аренды, в соответствии с положениями которых в аренду сдаются определенные виды недвижимого имущества, условие о размере арендной платы является существенным условием.
Согласно ст. 625 ГК Республики Беларусь, к такому имуществу относятся:Таким образом, при отсутствии в договоре аренды, предметом которого является вышеуказанное имущество, условия о размере арендной платы договор будет являться незаключенным.
Вместе с тем, несмотря на то, что по общему правилу условие об арендной плате и не относится к существенным условиям договора аренды, все же сторонам целесообразно согласовать данное условие в договоре, поскольку в дальнейшем это поможет избежать возможных судебных разбирательств, касающихся разногласий между сторонами по арендной плате и связанных с ними издержек, а также возможных убытков, связанных с тем, что подлежащая уплате арендная плата не соответствует ожиданиям сторон.
При согласовании условия об арендной плате в договоре аренды целесообразно определить:
- вид (форму) арендной платы;
- размер арендной платы или способ его определения.
Если договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то арендная плата должна вноситься в порядке, на условиях и в сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Согласно законодательству, если договором аренды не определен размер арендной платы, и он не может быть определен исходя из условий договора аренды, то арендная плата должна оплачиваться арендатором исходя из арендной платы, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аренду аналогичного имущества.
Согласно положениям ст. 585 ГК Республики Беларусь арендная плата может быть установлена за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
Размером арендной платы является величина вознаграждения, уплачиваемая арендатором арендодателю за пользование предоставленным ему арендодателем по договору аренды имуществом.
Размер арендной платы может быть определен в договоре различными способами в зависимости от вида (формы) арендной платы, о которой договорились стороны.
При согласовании в договоре условия о размере арендной платы сторонам следует определить:
- конкретный размер арендной платы или способ его определения;
- единицы, в которых выражается арендная плата;
- объект, в отношении которого согласована арендная плата: за все передаваемое имущество в целом либо же за каждую его часть;
- включение налога на добавленную стоимость (НДС) в арендную плату.
При согласовании условия о внесении арендной платы сторонам целесообразно предусмотреть в договоре: порядок внесения арендной платы, периодичность внесения арендной платы и срок внесения арендной платы.
Если арендатор планирует возложить исполнение обязательства по внесению арендной платы на третье лицо, этот пункт также можно внести в договор.
Предоставление и возврат имущества.
Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору. При этом общими положениями об аренде ГК Республики Беларусь не предусматриваются требования к порядку передачи имущества. Таким образом, стороны вправе самостоятельно определять его. Для того, чтобы в дальнейшем избежать споров, в договоре целесообразно указывать порядок исполнения указанной обязанности: когда, где и каким образом должен быть передан объект аренды.
Так для согласования порядка передачи имущества в договоре следует определить:
Законодательством (ч. 1 ст. 593 ГК Республики Беларусь) установлено императивное правило: при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю арендованное имущество. При этом необходимо соблюдение предусмотренных законодательством или договором аренды правил, касающихся срока и порядка возврата имущества, а также его состояния на момент возврата.
Условие о возврате арендованного имущества определяет порядок исполнения арендатором обязанности вернуть имущество арендодателю при прекращении договора аренды – арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 593 ГК Республики Беларусь).
Согласование условия о возврате арендованного имущества.
Возвратом арендованного имущества является передача арендованного имущества арендатором арендодателю. Следует отметить, что момент возврата имущества является юридически значимым обстоятельством, поскольку именно с момента возврата прекращается обязательство арендатора по уплате арендной платы.
Поэтому во избежание споров при возврате имущества следует согласовать условие о порядке возврата имущества, а именно:Содержание арендованного имущества.
Содержание имущества можно определить как поддержание объекта аренды в исправном, то есть, пригодном для эксплуатации состоянии, а также связанные с этим расходы, проведение текущего и капитального ремонта.
Таким образом, для согласования условий о содержании имущества в договоре следует предусмотреть:
- порядок совершения отделимых и неотделимых улучшений имущества и распределения расходов на улучшения;
- обязанности сторон по осуществлению капитального и текущего ремонта, по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии;
- распределение расходов на осуществление капитального, текущего ремонтов, поддержание имущества в исправном состоянии.
Если надлежащим образом не согласовать условия о содержании арендованного имущества, в том числе о распределении расходов по содержанию, у сторон могут возникнуть в дальнейшем споры и разногласия по данным вопросам.
Право арендатора на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам.
Как уже говорилось ранее, имущество предоставляется арендатору во владение и пользование либо только в пользование. Вместе с тем, дополнительно к указанным правомочиям ст. 586 ГК Республики Беларусь устанавливает перечень возможных действий, которые арендатор имеет право совершать при наличии согласия арендодателя. По общему правилу к таким действиям относятся:
Во всех случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (за исключением перенайма).
Ответственность сторон.
Ответственность за нарушение условий договора может быть как установлена законодательством, так и определяться в договоре в виде:
- возмещения убытков (ст. 14, 364 ГК Республики Беларусь);
- уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 366 ГК Республики Беларусь);
- уплаты неустойки за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств по договору (ст. 311 ГК Республики Беларусь).
Сторонам рекомендуется определить в договоре, за нарушение каких его условий и в каком объеме наступает ответственность. При этом важно учитывать возможность применения одновременно нескольких видов ответственности за нарушение одного и того же условия договора и их соотношение, например, убытков и неустойки.
В период после прекращения договора аренды, но до возврата имущества арендодателю, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами
(ст. 366 ГК Республики Беларусь), но требовать в этот период уплаты неустойки (штрафа, пени), установленной в прекратившем свое действие договоре аренды, он не вправе.
Изменение и расторжение договора.
В договоре аренды рекомендуется согласовать следующие положения, касающиеся его изменения и расторжения:
- изменение и расторжение договора по соглашению сторон;
- изменение и расторжение договора в судебном порядке;
- односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично.
Договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон только по решению суда. Кроме того, сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается договором.
3. Специфика взыскания задолженности по договору аренды
Взыскание задолженности по договору аренды в настоящее время является довольно актуальной темой. Не редки случаи, когда арендаторы не хотят уплачивать арендную плату, а помимо этого, иногда и не собираются освобождать занимаемое помещение. Причем подобное происходит даже в том случае, когда арендодатель, идя на встречу, соглашается расторгнуть срочный договор аренды, раньше срока.
Так взыскание задолженности по договору аренды возможно путем совершения исполнительной надписи нотариуса. Данный вариант избавляет от необходимости являться в суд и доказывать нарушение своих прав. Вместе с тем, указанный порядок возможен лишь в отдельных случаях, указанных в законодательстве:
– задолженности физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей, по арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности;
– задолженности по договору аренды движимого имущества при условии определения арендной платы в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, неустойки (штрафа, пени) в связи с такой задолженностью, если ее уплата предусмотрена законодательством или договором;
– задолженности по арендной плате за нежилые помещения в зданиях, находящихся в государственной собственности и собственности юридических лиц (индивидуальных предпринимателей).
Законодательством также предусмотрена возможность совершения исполнительной надписи на нотариально удостоверенном документе, выражающем содержание сделки. Следует отметить, что для каждого перечисленного случая законом предусматриваются перечни документов, которые необходимы для взыскания задолженности по договору аренды путем совершения исполнительной надписи нотариуса.
Взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде.
Если отсутствуют основания для взыскания задолженности по договору аренды путем совершения исполнительной надписи нотариуса, но должник признает сумму задолженности, то в некоторых случаях возможно взыскание задолженности в приказном производстве в суде. Такой порядок проще, чем исковое производство, однако возможен только при отсутствии спора о праве.
Для взыскания задолженности по договору аренды в приказном производстве следует подать в суд заявление о возбуждении приказного производства. Законодательством предусматриваются требования, которым должно соответствовать указанное заявление. При подаче заявления необходимо представить документы, которые подтверждают бесспорность взыскания, т.е. неоспаривание должником суммы задолженности по договору.
При наличии соответствующих оснований после подачи такого заявления судом выносится определение о судебном приказе, служащее основанием для взыскания задолженности.
Взыскание задолженности по договору аренды в исковом производстве в суде.
Вне зависимости от наличия либо отсутствия оснований осуществить взыскание задолженности по договору аренды путем совершения исполнительной надписи нотариуса или в приказном производстве, вы всегда вправе воспользоваться общим порядком защиты нарушенных прав, то есть, обратиться в суд с исковым заявлением.
Перед подачей иска законодательством предусмотрен обязательный порядок направления претензии должнику. Следует отметить, что к претензии законодательством предъявляется ряд требований, несоблюдение которых может повлечь за собой признание претензии неподанной, в результате чего могут возникнуть препятствия в рассмотрении дела в суде. И только в случае неполучения ответа на претензию в срок, установленный законодательством, либо же получения отказа в требовании погасить задолженность по договору, можно готовить исковое заявление в суд.
Исковое производство предполагает наличие спора о праве, то есть истец обязан доказать суду ряд обстоятельств: наличие отношений аренды, обстоятельства его исполнения, факт наличия задолженности по договору аренды и ее размер и т.д. Ответчик вправе оспаривать любое из указанных обстоятельств, приводя соответствующие доказательства в свою защиту.
В настоящее время нередко происходит реорганизация либо ликвидация коммерческих организаций. Так при реорганизации организации (арендодателя) его права и обязанности переходят к правопреемнику в соответствии со ст.ст. 53, 54 ГК Республики Беларусь. Если субъект хозяйствования (арендодатель) принял решение о ликвидации, соответственно действие договора аренды прекращается в соответствии с
п. 1 ст. 57, ст. 389 ГК Республики Беларусь. Арендную плату с ликвидируемого арендатора можно взыскать только посредством предъявления ликвидатору требования кредитора, судебное взыскание становится невозможным (кроме случая, если ликвидатор отказывается принимать законное требование кредитора).
Также повторюсь, что ответственность за ненадлежащее исполнение обязанности по оплате арендной платы должна быть предусмотрена договором аренды, иначе взыскание задолженности по аренде будет производиться только на основании законодательства.
Следует отметить, что договоры аренды не относятся к категории простых договоров, описать все нюансы в отдельной статье невозможно. Поэтому к заключению договоров аренды, а также к взысканию задолженности по ним, стоит отнестись с особым вниманием, рекомендуем обратиться к помощи профессионалов. Сотрудники ООО «Индустрия Инноваций» будут рады помочь вам.
ООО "Индустрия Инноваций"
© 2023 ООО "Индустрия Инноваций" - юридические услуги
