Email:
info@iin.by
Время работы:
Пн-Чт: 08.30 -17.30; Пт: 08.30 - 16.15 
Адрес:
220002, г. Минск, Старовиленский тракт, д. 10, пом. 3Н

Автор: Вероника крючкова

Минимизация рисков при заключении сделок купли-продажи недвижимости 

Ежегодно часть сделок купли-продажи недвижимости признаются недействительными. В связи с тем, что покупатель объекта недвижимости справедливо считается более уязвимой стороной сделки, чтобы не попасть в статистику недействительных сделок, разберем некоторые положения, на которые покупателю следует обратить внимание перед заключением указанных сделок.

Особенности приобретения недвижимости у физического лица

В первую очередь рекомендуем проверить правоустанавливающие документы.
1. Согласно п. 2 ст. 7, п. 3 ст. 10 Закона Республики Беларусь №133-З от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», продать объект недвижимости можно только после регистрации его создания, вместе с тем, недвижимое имущество считается созданным с момента регистрации в Едином государственном регистре недвижимого имущества (далее – ЕГРНИ). Акт создания объекта недвижимости и возникновения прав на него удостоверяется свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации (п. 3 ст. 8 Закона о «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»). Проверьте регистрацию объекта недвижимости и прав на него в ЕГРНИ, запросив выписку. В выписке будут подробно указаны права и ограничения/обременения (залог, запрет отчуждения, арест) на приобретаемую недвижимость. Выписка выдается любому, кто за ней обратится, следует только предъявить документ, удостоверяющий личность, документ об оплате и заявление о выдаче выписки. Сделать это можно через сайт предоставления информации из ЕГРНИ. 

2. Технический паспорт. Если объектом недвижимости будет, например, квартира, то технический паспорт должен содержать в себе информацию о ее планировке, площади комнат. Следует детально изучить все имеющиеся в нем сведения, после чего сравнить планировку, указанную в документе, с фактической планировкой. Распространены случаи перепланировки недвижимости без согласования с соответствующими службами, за что предусмотрена ответственность в виде штрафа, а также в случае, если затронуты несущие стены, Вас заставят вернуть квартиру к первоначальному состоянию, которое указанно в техпаспорте.

3. Внимательно изучите документ, на основании которого у владельца недвижимости возникло право собственности. Таким документом может быть договор купли-продажи, наследования, дарения, приватизации недвижимости. Собственники, как правило, имеют оригиналы или хотя бы копии этих документов. Информация о собственниках также будет содержаться и в выписке из ЕГРНИ, о которой мы уже говорили.
Также рекомендуем покупателю убедиться в отсутствии задолженности по коммунальным и прочим платежам. По коммунальным платежам получить информацию можно из копии лицевого счета, которую продавец может взять в расчетно-справочном центре, и где по его просьбе может быть поставлена отметка об отсутствии задолженности. Информацию о наличии задолженности по услугам РУП «Белтелеком», Филиала «Энергосбыт» РУП Минскэнерго», «Водоканал», УП «Мингаз» продавец может получить в самих этих организациях, о чем ему будут выданы соответствующие справки, после чего покупатель сможет сверить их с действительными показаниями счетчиков.   

В случае если объект недвижимости продается по доверенности, необходимо установить, действующая ли она, не отзывалась ли она, то есть, имеет ли она юридическую силу. Сделать это можно на сайте Нотариальной палаты, данная информация находится в открытом доступе. На практике существуют случаи, когда объект недвижимости продается по поддельной доверенности, а в последующем выясняется, что собственник либо является невменяемым, недееспособным, ограниченно дееспособным (во избежание чего рекомендуем попросить продавца о предоставлении справок из психоневрологических и наркологических диспансеров), либо же собственника нет в живых. 

Также в случае покупки такого объекта недвижимости, как квартира, необходимо затребовать у покупателя справку из расчетно-справочного центра, в которой содержались бы сведения о зарегистрированных в квартире гражданах, при этом как в настоящий момент, так и о тех, кто был зарегистрированных в ней ранее. На практике нередки случаи, когда граждане были выписаны из квартиры, но не утратили право пользования жилым помещением. К такой категории граждан могут относиться лица, находящиеся в местах лишения свободы, в рядах вооруженных сил Республики Беларусь и так далее. В этом случае необходимо письменное согласие указанных лиц на продажу квартиры. При отсутствии указанного согласия, по возвращении гражданин вправе продолжить жить в квартире, а также обжаловать продажу квартиры, и новый собственник может быть лишен права собственности.

Также обратите внимание на наличие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли. В случае регистрации детей в социальных, детских домах, крайне велика вероятность того, что продажа такой квартиры будет ничтожной (недействительной) сделкой. Прокуратурой, органами опеки и попечительства отслеживаются такие жилые помещения, после чего в судебном порядке происходит возврат помещений детям. Поэтому следует запросить разрешение органов опеки.  

Обратите внимание на семейное положение собственника. Если он состоит, либо ранее состоял в браке, необходимо проверить даты заключения и расторжения брака, а также дату приобретения объекта недвижимости собственником. В случае приобретения собственником недвижимости во время брака, вне зависимости от того, на кого она оформлена, оба супруга имеют на нее права. Необходимо письменное согласие второго супруга. При приобретении собственником объекта недвижимости до вступления в брак, проблем не возникнет.

Следует отметить, что тем, кто хочет выкупить долю в объекте недвижимости, находящемся в долевой собственности, необходимо учесть следующий нюанс. Согласно ст. 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК Республики Беларусь) участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки, то есть продавец должен известить в письменной форме всех участников о своих намерениях с указанием цены и условий продажи. И лишь при отказе долевых участников недвижимости от покупки доли, продавец имеет право предлагать данную долю третьим лицам. Так при проверке правоустанавливающих документов обратите особое внимание, не получен ли продавцом интересующий Вас объект недвижимости по наследству. В таком случае необходимо проверить всех наследников, будь то наследование по завещанию, либо наследование по закону. В противном случае имеется вероятность того, что в будущем кто-либо из наследников может обратиться в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока для вступления в наследство, оспариванием наследства и т.д. И если впоследствии суд признает, что один из наследников имел право собственности на долю в объекте недвижимости, договор купли-продажи будет признан недействительным. 

Особенности приобретения недвижимости у юридического лица

В первую очередь необходимо проверить информацию относительно правоспособности продавца. Для этого следует изучить информацию о наименовании субъекта хозяйствования, местонахождении (юридический и фактический адрес), дате государственной регистрации, регистрационном номере, статусе. Проверить существование юридического лица и некоторые данные о нем можно через Единый государственный регистр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (далее – ЕГРЮЛ). Если юридическое лицо не зарегистрировано в ЕГРЮЛ, то совершенная с ним сделка будет ничтожной.

В случае нахождения юридического лица в процессе ликвидации, совершение сделок, не связанных с ликвидацией, запрещается. Сделка, нарушающая указанный запрет, ничтожна.

Также следует проверить организацию в Едином государственном реестре сведений о банкротстве. Нередки случаи, когда сделки, заключенные с юридическим лицом, которое находится в процедуре банкротства, признаются недействительными. Например, в случае совершении сделки в течение одного года до начала производства по делу об экономической несостоятельности (банкротстве) или после возбуждения судом производства по делу об экономической несостоятельности (банкротстве), если этими сделками должник (ваш продавец) умышленно нанес вред интересам кредиторов, а другие стороны сделок знали или должны были знать об этом.  

Вместе с тем рекомендуем ознакомиться с расписанием заседаний по экономическим делам на сайте Верховного Суда Республики Беларусь. Это нужно для получения информацию об участии потенциального продавца в судебных заседаниях. Если вами было установлено, что продавец участвует в них в качестве ответчика, обратите внимание по какому поводу разбирательство, если же это связано с признанием сделок недействительными, либо с неисполнением обязательств вашим продавцом, то велика вероятность, что у вас с таким продавцом также возникнут проблемы в будущем. 

Кроме того, как и в случае с покупкой объекта недвижимости у физического лица, следует запросить выписку из ЕГРНИ в отношении указанного объекта с целью последующего анализа данных, содержащихся в ней. Особое внимание обратите на сведения об актуальных правах и ограничениях (обременениях) прав на объект: не находится ли объект под залогом, арестом и прочее. Также в выписке содержится кадастровый номер земельного участка, на котором расположен интересующий вас объект. На земельный участок также рекомендуем взять выписку для последующего анализа. Выписка в отношении земельного участка запрашивается аналогичным образом. 

В случае приобретения потенциальным продавцом в прошлом в собственность объекта недвижимости по сделке, следует проверить, была ли сделка оформлена в соответствии с законодательством, нет ли какого-либо спора относительно данного объекта. 

Также стоит запросить у продавца информацию о заключенных в отношении объекта недвижимости договорах аренды. В случае их наличия, ознакомьтесь с их условиями. Обращаем ваше внимание, что согласно законодательству (ст. 588 ГК Республики Беларусь), переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

Органы местного управления и самоуправления ежегодно до 10 декабря формируют и утверждают на очередной год перечни находящихся на соответствующей территории объектов недвижимости, на приобретение которых местными органами государственной власти может быть реализовано преимущественное право на их приобретение. В связи с чем, вам следует изучить перечень соответствующей территории для того, чтобы удостовериться, не входит ли в него интересующий вас объект недвижимости. В этом случае попросите у продавца о предоставлении выписки либо копии решения местного органа государственной власти об отказе преимущественного права, а в случае, если местный орган государственной власти в течение пяти рабочих дней после получения уведомления о продаже не принял решения об отказе либо покупке, то попросите копию такого уведомления. 

Также следует изучить учредительные документы и устав юридического лица (последнюю редакцию). Особое внимание обратите на то, кто и каким образом вправе принимать решение о продаже такого рода актива, как объект недвижимости (исполнительные органы, например, для ОАО и ООО, будут разными). Если согласно уставу организации для продажи объекта недвижимости требуется решение учредителей, то запрашиваем протокол собрания учредителей с принятым решением о продаже объекта. Если объект недвижимости не относится к категории крупных активов и не требует согласия учредителей, то это также должно подтверждаться документально.

Также перед заключением договора вам следует проверить полномочие юридического лица на заключение сделки. Следует запросить у продавца подтверждающие такие полномочия документы, уставные документы, одобрительные и ограничительные корпоративные документы на совершение сделки. При изучении устава особое внимание обратите на положения, ограничивающие полномочия исполнительного органа на совершение сделки. Неполный пакет документов, которые подтверждают правомочное решение юридического лица о продаже своего актива (например, отсутствие согласия учредителей) может привести к недействительности сделки.

Отсутствие должных полномочий лица, являющегося представителем организации-продавца, также может привести к недействительности сделки. В обязательном порядке запросите соответствующие документы, которые подтверждают такие полномочия. Обратите внимание на срок полномочий лица, действующего от имени организации (например, срок выданной ему доверенности может закончиться на момент совершения сделки).

Отметим также, что в случае, если продавцом является унитарное предприятие, нужно проверить, имеется ли согласие собственника на отчуждение недвижимости.

Вместе с тем, подводя итог, отметим, что каждая сделка при покупке объекта недвижимости является уникальной, в связи с чем, к сожалению, составить одну универсальную схему для проверки юридической чистоты всех объектов недвижимости не представляется возможным, однако мы постарались выделить наиболее распространенные риски.


Наши услуги